최근 건설업 및 부동산업 건전성 현황 및 시사점

2010년대 중반 이후 건설업·부동산업 대출이 가파르게 증가했으나, 최근에는 전반적인 기업대출 증가세 둔화와 함께 건설업·부동산 기업의 디레버리징(부채 축소)이 진행 중임. 이에 따라 부채비율은 점진적으로 낮아지고 있으나, 건설경기 침체가 장기화되는 가운데 수익창출능력이 취약한 한계기업 비중은 오히려 확대되고 있어, 보고서는 향후 기준금리 인상 국면에서의 부실 확대 가능성에 유의할 필요가 있다고 밝힘.

예금취급기관의 기업대출 규모는 2020~2022년 중 전년비 10% 이상으로 빠르게 증가했으며, GDP 대비 비율은 2019년 59.2%에서 2023년 78.6%까지 상승함. 2023년 이후 증가세가 둔화되면서 GDP 대비 비율은 2025년 75.7%로 하락함.

국제 비교에 사용되는 BIS 통계 기준으로도 GDP 대비 비금융기업 신용 비율은 2023년 말 112.9%에서 2025년 말 110.4%로 2.5%p 하락함.

2010년대 중반 이후 가파르게 증가했던 건설업·부동산업 대출은 2025년 중 하락세로 전환함.

• 건설업 대출: 2019~2022년 연속 전년 대비 15% 이상 증가 → 2023년 +4.1%, 2024년 +1.0%로 둔화 → 2025년 -4.2%로 마이너스 전환
• 부동산업 대출: 2012년 이후 꾸준히 증가, 2024년 473.5조 원으로 정점 → 2025년 468.9조 원(-1.0%)으로 감소

외감법인 이상 기업 중 표준산업분류상 건설업·부동산업 총 9,978개 기업(건설업 2,308개, 부동산업 7,670개)을 분석함(자료: ValueSearch, 지표별 상하위 1% 절사, 중간값 기준).

■ 한계기업은 3개 연도 연속 이자보상배율 1 미만인 기업으로 정의함. 이자보상배율은 건설업·부동산업 모두 2023년까지 하락한 후 낮은 수준에서 큰 변화가 없음.

■ 보고서는 부채비율 수준 자체가 여전히 높고 한계기업 비중이 상승세를 지속하고 있어 업종 전반의 부실위험이 아직 충분히 해소되지 않은 것으로 판단함. 상환능력 취약기업이 늘어나는 상황에서 기준금리 인상·대출금리 상승 시 건설업·부동산업 기업의 연체율 상승과 금융기관 자산건전성 저하로 연결될 위험을 내포함.

보고서는 향후 금리 상승 국면에서 건설경기 부진이 지속될 수 있는 만큼, 다음을 제시함.

• 업황 부진에 대응한 단기적 유동성 지원과 중장기적 재무구조 개선을 병행하고, 기업별 사업성·채무상환능력에 기반한 선별적 신용공급 체계를 강화할 필요
• 최근의 대출 감소는 부채 누증 완화 측면에서 긍정적이나 건설경기 침체와 금융기관 신용경계감 확대가 동시에 작용한 결과일 수 있으므로, 정상 사업장 및 회생 가능성이 높은 기업까지 자금조달이 급격히 위축되지 않도록 유동성 경색을 예방할 필요
• 수익성 회복 가능성이 낮고 이자보상능력이 현저히 저하된 기업은 만기연장·차환을 통한 부실의 단순 이연보다 채무조정·자산매각 등 질서 있는 구조조정을 유도할 필요